مجله حقوقی امین

مقالات آموزشی موسسه آموزش عالی آزاد امین 

Amin.Legal Blog

Educational articles of Amin Business School

خرید خانه

 ۸ نکته حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

 ۸ نکته حقوقی در زمینه خرید خانه که باید بدانید

فهرست مطالب
به این مقاله امتیاز دهید

می توان گفت امروزه یکی از دغدغه های هر زوجی، خرید خانه می باشد چرا که هم هزینه‌ی زیادی برای آن باید پرداخت کنند و هم به احتمال زیاد به این زودی‌ها اقدام به تعویض خانه‌شان نخواهند کرد. به همین دلیل لازم است هنگام خرید منزل، به چند نکته حقوقی توجه کنید تا در آینده مشکلی پیش نیاید. در این مقاله، به بخشی از این نکات حقوقی برای خرید خانه اشاره می‌کنیم:

۱. اعتماد  داشتن از مالکیت فروشنده

اولین نکته‌ای که در خرید هر ملک یا خانه‌ای وجود دارد، حصول اطمینان از مالکیت فروشنده است. البته این نکته تنها مختص به خرید خانه نبوده و در تمامی خرید و فروش‌ها برقرار است. ولی ممکن است در خصوص خرید خانه، به‌دلیل هزینه‌ی زیادی که صرف می‌شود، اهمیت بیشتری داشته باشد.

برای اطمینان حاصل کردن از مالکیت فروشنده باید به اسناد مالکیت او توجه کرد. اگر ملک مورد معامله دارای سند رسمی است، سند مربوطه باید به‌دقت بررسی شده و از درج نام صحیح و کامل فروشنده به عنوان مالک، اطمینان حاصل شود.زمانی که هنوز سند رسمی به نام فروشنده صادر نشده است و او می‌خواهد ملک را به استناد مبایعه‌نامه (قولنامه) به فروش برساند، لازم است درج نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه بررسی شود.

۲. دارا بودن شرایط اختیار فروش ملک

گاه ممکن است شخصی به وکالت از دیگری قصد فروش ملکی را داشته باشد. در این فرض علاوه بر حصول اطمینان از مالکیت موکل (شخصی که برای فروش وکالت داده است) به صورتی که در بند پیشین گفته شد، صحت وکالت اعطا شده نیز باید بررسی شود.

به عبارت دیگر باید بررسی شود که آیا وکیل، اختیار فروش ملک از طرف مالک را دارد یا وکالتنامه‌ی موصوف، اختیاری به‌غیر از فروش خانه را به وکیل اعطا کرده است. در صورتی که صراحتا در وکالتنامه اختیار فروش ملک مورد معامله به وکیل داده نشده باشد، وکیل حق انجام چنین معامله‌ای را ندارد و خریدار باید از معامله کردن با وی اجتناب کند و به سراغ مالک اصلی برود.

هم‌چنین از معتبر بودن وکالتنامه باید اطمینان حاصل کرد.

چراکه ممکن است تاریخ وکالتنامه منقضی شده یا موکل، وکیل را پیش‌تر عزل کرده باشد. بنابراین با انجام یک استعلام، می‌توان از به‌روز بودن و معتبر بودن وکالتنامه مطمئن شد.

علاوه بر این، در معاملاتی که به استناد مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرند، خریدار باید اطمینان حاصل کند که فروشنده (که در این فرض شخصی است که نام او به عنوان خریدار در مبایعه‌نامه ذکر شده) از حق فروش خانه منع نشده باشد. توضیح آن‌که گاهی اوقات شخص ملکی را به این شرط خریداری می‌کند که تنها خود از آن استفاده کرده و از انتقال آن به دیگری خودداری کند.

خرید خانه
خرید خانه

در این صورت، معامله‌ای که شخص اخیر در مورد ملک مذکور انجام می‌دهد صحیح نیست. برای نمونه، محمدرضا به موجب یک مبایعه‌نامه، خانه‌ای را از حسن می‌خرد. هرگاه در مبایعه‌نامه ذکر شده باشد که محمدرضا برای مدتی معین حق فروش خانه را به دیگری ندارد، معامله‌ای که محمدرضا در مدت مزبور در مورد خانه انجام دهد صحیح نیست.

بنابراین لازم است که خریدار، علاوه بر بررسی صفحه‌ی اول مبایعه‌نامه که معمولا به درج نام طرفین مبایعه‌نامه اختصاص دارد و حصول اطمینان از مالکیت فروشنده، سایر مواد مبایعه‌نامه را نیز بررسی کند تا مطمئن شود فروشنده علاوه بر مالکیت، حق انتقال ملک را نیز دارد.

۳. مطابقت دادن مشخصات مندرج در سند با ملک

لازم است نشانی ملک، پلاک ثبتی، حدود اربعه و کد پستی آن تا حد امکان با اطلاعات مندرج در مبایعه‌نامه یا سند تطبیق داده شود و در صورت وجود مغایرت، از انجام معامله پیش از اصلاح سند خودداری شود.

۴. در رهن یا بازداشت نبودن ملک

نکته‌ی حقوقی دیگر که در خرید خانه باید مورد توجه قرار گیرد، آزاد بودن ملک یا به‌اصطلاح حقوقی طِلق بودن آن است. گاه ممکن است فروشنده‌، خانه‌ی خود را برای گرفتن وام در رهن بانک گذاشته یا اینکه ملک در اجرای حکم صادر شده از مراجع قضایی بازداشت شده باشد.

در این فرض هرچند اصولا تنظیم مبایعه‌نامه امکان‌پذیر است ولی تنظیم سند رسمی به نام خریدار، منوط به فک رهن یا رفع بازداشت از ملک است. بنابراین در این موارد توصیه می‌شود که مراحل لازم جهت انجام امور فوق توسط فروشنده به عمل آید تا تنظیم سند رسمی با مشکل مواجه نشود.

یکی از بهترین راهکارهای موجود در این خصوص این است که فروشنده به خریدار وکالت فک رهن یا رفع بازداشت اعطا کند و خریدار نیز بخشی از پول خرید خانه (ثمن معامله) را به این کار اختصاص بدهد.

خرید خانه
خرید خانه

یعنی به‌جای آن‌که تمامی ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کند، مقداری از آن را صرف پرداخت دین یا تعهد مالی‌ای نماید که ملک فروشنده به دلیل آن در رهن یا بازداشت قرار دارد. سپس با وکالتنامه‌ای که از فروشنده دراختیار دارد، مبادرت به انجام امور فک رهن یا رهن بازداشت کند.

۵. گرفتن مفاصاحساب‌ های لازم

پیش از فروش ملک، فروشنده باید تعهدات مالی مربوط به خانه را پرداخت کند و مفاصاحساب‌های مربوطه را به خریدار تحویل دهد. ازجمله‌ی این موارد، مفاصاحساب شهرداری در خصوص پرداخت عوارض نوسازی است. دریافت مفاصاحساب دارایی هم ضروری است. هم‌چنین در خصوص آپارتمان‌ها، فروشنده باید گواهی عدم وجود شارژ معوقه را تحویل خریدار دهد.

۶. تعیین تکلیف قرارداد اجاره‌ی ملک

گاه ممکن است ملک مورد معامله در اجاره‌ی دیگری باشد. هرچند از نظر قانونی و در صورت عدم وجود شرط خلاف، انتقال مالکیت عین مستأجره (ملک اجاره شده) با مانعی روبه‌رو نیست ولی بهتر است قبل از خرید خانه و تنظیم سند، تکلیف قرارداد اجاره با حضور مستأجر روشن شود. هرگاه توافق بر این است که قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شود، اقدامات لازم در این خصوص به عمل آید.

۷حصول اطمینان از درج انشعابات آب، برق و گاز در سند

اصولا انشعابات آب، برق و گاز هر ملک به همراه آن به فروش می‌رسد. با این حال لازم است که از درج آنها در مبایعه‌نامه یا سند اطمینان حاصل شود. در خصوص تلفن این اصل وجود ندارد و خط تلفن تنها در صورتی همراه ملک به خریدار منتقل می‌شود که در اسناد انتقال ذکر شده باشد. به همین دلیل در خصوص خط تلفن باید دقت بیشتری به‌خرج داد.

خرید خانه
خرید خانه

۸. تصریح به انتقال پارکینگ و انباری

هرگاه توافق طرفین بر این است که ملک همراه با پارکینگ و انباری به فروش برسد، لازم است این موضوع به همراه مشخصات دقیق آنها در مبایعه‌نامه یا سند ذکر شود.

هم‌چنین هرگاه ملکی بیش از یک پارکینگ داشته و تمامی آنها قرار است منتقل شود، این موضوع باید به طور واضح در اسناد قید شود. در غیر این صورت فروشنده الزامی به این انتقال ندارد.

هرچند کنترل موارد فوق برعهده‌ی سردفتر یا صاحب بنگاهی است که مبادرت به تنظیم سند یا مبایعه‌نامه می‌کند، با جود این، به‌دلیل پاره‌ای ملاحظات لازم است که خودِ خریدار نیز این موارد را بررسی و کنترل کند.

 

مشاهده مقالات بیشتر

اهمیت مشاوره حقوقی ویژه صنف املاک

دوره های کاربردی و مفید مشاور حقوقی

ویژگی های یک کارشناس یا مشاور حقوقی و وظایف آن

 

فهرست مطالب

نیاز به مشاوره کسب درآمد از حقوق دارید؟ از یک جلسه مشاوره رایگان کارشناسان موسسه امین استفاده کنید

اساتید حقوقی موسسه آموزش عالی آزاد امین
پشتیبانی در تلگرام پشتیبانی در واتس اپ تماس مستقیم پشتیبانی در ایتا Instagram
چت در تلگرام چت در واتساپ تماس مستقیم پیچ اینستاگرام
چت در تلگرام تماس مستقیم چت در ایتا
تماس مستقیم
وبینار"داوری حقوقی و فوران درآمد"

چگونه میشود با رشته حقوق که یکی از پولسازترین رشته های دانشگاهی است، به درآمدهای بالا رسید؟
چگونه داوری حقوقی شویم؟ + و آموزش کسب از رشته حقوق

دانلود فیلم یک میلیارد کمیسیون تا پایان 1402

شاید فقط یک ساعت آموزش با کیفیت، درآمد شما را در آخر سال تغییر دهد.
فیلم این وبینار را از دست ندهید.

شماره تماس خود را وارد کنید تا بتوانیم این ویدیو را برای شما ارسال کنیم

جشنواره فروش بی تکرار دوره های املاک
فقط تا ساعت 24:00 شنبه 12 اسفندماه

یک کلیک و 38 میلیون تومان هدیه آموزشی

جشنواره فروش بی تکرار دوره های حقوق کاربردی
فقط تا ساعت 24:00 شنبه 13 آبان ماه

یک کلیک و 15 میلیون تومان هدیه آموزشی

وبینار: 3 نکته حیاتی قراردادها

دوشنبه 21 اسفند ساعت 12
  • احراز سمت در قراردادها
  • جذاب ترین ملک برای سرمایه گذاری کجاست؟

به همراه هدیه ویژه برای مشاورین املاک

ظرفیت محدود

دوره رایگان کسب درآمد از رشته حقوق

چگونه میشود با رشته حقوق که یکی از پولسازترین رشته های دانشگاهی است، به درآمدهای بالا رسید؟

دوره رایگان اصول و فنون مذاکره در املاک

شماره تماس خود را وارد کنید تا بتوانیم این دوره بسیار مهم را برای شما ارسال کنیم

دوره بسیار کاربردی اصول و فنون مذاکره در املاک

100% رایگان

هرگز  هرگز و هرگز 

این آموزش را از دست ندهید.
شماره خود را وارد کنید تا بتوانیم این دوره را برای شما ارسال کنیم.

نیاز به  مشاوره رایگان دارید؟
شماره خود را وارد کنید تا کارشناسان امین با شما تماس بگیرند

نیاز به  مشاوره رایگان دارید؟
شماره خود را وارد کنید تا کارشناسان امین با شما تماس بگیرند

نیاز به  مشاوره رایگان دارید؟
شماره خود را وارد کنید تا کارشناسان امین با شما تماس بگیرند

نیاز به  مشاوره رایگان دارید؟
شماره خود را وارد کنید تا کارشناسان امین با شما تماس بگیرند

برای رزوز رایگان شرکت در دورهمی مدیران به میزبانی موسسه آموزش عالی امین شماره خود را در فرم مقابل وارد کنید
برای رزوز رایگان شرکت در دورهمی مدیران به میزبانی موسسه آموزش عالی امین شماره خود را در فرم زیر وارد کنید
اگر برای کسب و کارتان یا ثبت نام دوره MBA نیاز به مشاوره دارید، شماره خود را وارد کنید تا باشما تماس بگیریم.
اگر برای کسب و کارتان یا ثبت نام دوره MBA نیاز به مشاوره دارید، شماره خود را وارد کنید تا باشما تماس بگیریم.
اگر برای دوره بازرسی فنی و کنترل کیفیت جوش نیاز به مشاوره دارید، شماره خود را وارد کنید تا باشما تماس بگیریم.
اگر برای کسب و کارتان یا ثبت نام دوره MBA نیاز به مشاوره دارید، شماره خود را وارد کنید تا باشما تماس بگیریم.

نیاز به مشاوره رایگان دارید؟
اگر برای ثبت نام یا کسب وکارتان نیاز به مشاوره دارید، شماره خود را وارد کنید تا کارشناسان امین با شما تماس بگیرند.